炼数成金 门户 商业智能 数据挖掘 查看内容

房产新政来了,上海客户都在搜索什么房子?

2017-1-1 23:08| 发布者: 炼数成金_小数| 查看: 14835| 评论: 0|原作者: 团支书|来自: 城市数据团

摘要: 上海人搜索的房屋均价为57300元/m2,外地人的搜索平均值略低,为56600元/m2元。外地人对大户型的偏好更强,搜索房间数量的平均值略高于上海人,同时房屋面积的平均值(95㎡)也略高于上海人的搜索平均值(89㎡)。大 ...

工具 大数据 数学 商业智能 ETL

数据来源及技术支持:
上海道东实业有限公司、城市数据团

这是一篇基于网络搜索行为的上海潜在购房客户的大数据研究。

在本次研究中,我们使用的是上海家庭固网住户对不动产相关网站(包括安居客、链家、房天下等)进行搜索的抽样数据,已进行去隐私化的脱敏处理。

采集时段:2016年10月份全月总计31天。

数据处理:筛除了各类异常的极大搜索量(疑似为地产从业者或自动采集程序)与极少量的偶然搜索,保证统计学上的可信性。

经过数据处理,我们可以将这些有效的搜索行为视为人们对目标楼盘的关注行为,而使用不动产网站进行有效搜索的群体也可以在某种意义上被我们定义为潜在购房客户(以下简称潜客)。

这些有关潜客搜索行为的数据字段包括:

潜客居住地;潜客籍贯;潜客发生搜索的网页链接;通过网页链接匹配即可获得潜客搜索的房源名称、地段、户型、价格、开发商、房龄、开盘时间等信息。

以上数据总量约为23万条。

我们把这些潜客的每一次搜房行为画成一根线,线条两端分别连接着搜房者的现居住地和搜索房屋所在地。而线条颜色越红,说明现居住地与其搜索房屋的距离越近。这23万次搜索行为画成图大概是这样的:

接下来,我们便就利用这组数据做一些有趣的探究吧。

1. 宁要浦西一张床,不要浦东一套房?

一条黄浦江,将上海分为了浦东浦西两个世界。浦西是十里洋场,浦东则是大片农田。坊间传言:宁要浦西一张床,不要浦东一套房。

不过现如今,浦东已拥有了陆家嘴、浦东机场、迪士尼等诸多标签,成为上海乃至全国的骄傲。久远的传言,是否也随之瓦解了呢?

我们分别统计了居住在浦西和居住在浦东的潜客的搜房区域,如下图所示:

可以看到,浦西潜客在互联网上搜索的房子,91%都位于浦西,仅9%位于浦东。作为对比,浦东潜客搜索的房子67%位于浦东,33%位于浦西。

9% VS 33%的结果表明,浦东潜客对浦西的兴趣,比浦西潜客对浦东的兴趣要高得多。

看来时至今日,浦西与浦东之间的差异仍然存在。

2. “上只角”看不起“下只角”?

上海自1843年开埠,有着长达百年的租界史。旧上海时期的上海法租界和上海公共租界的西区大部分与中区属于富裕繁华的上只角,而华界以及其他城乡结合部属于相对落后的下只角。

如果把上下只角的概念对应到今天上海的行政区,上只角大致对应黄浦、静安、徐汇三个区,下只角大致对应杨浦、闸北、虹口三个区。

那么住在上只角和下只角的潜客是否会关注另一个区域的房子呢?

答案是:会。请看下图:

不过,上只角搜房者搜索下只角房子的比例只有6%。与此相对应的,下只角搜房者搜索上只角房子的比例也只有9%而已。彼此彼此。

看来,上只角人不大看下只角的房子,但下只角人也不大看上只角房子。时至今日,上下只角的差距已然不大,大家各自有各自的生活。

3. “外地人”和“上海人”,谁更喜欢大房子?

我们通过『籍贯』字段,可以简单地把这次研究的潜客分为上海人和“外地人”(注:在本次研究中的“上海人”指的是身份证前三位为310的;而“外地人”指的身份证前三位非310的)。

那么,“上海人”和“外地人”都在关注什么样的房子呢?

请看下图:
结果显示:

1)上海人搜索的房屋均价为57300元/m2,外地人的搜索平均值略低,为56600元/m2元。

2)外地人对大户型的偏好更强,搜索房间数量的平均值略高于上海人,同时房屋面积的平均值(95㎡)也略高于上海人的搜索平均值(89㎡)。

大数据显示,上海人更关注单价高的房子,而外地人更关注面积大的房子。

4.人们是不是更关注其居住地附近的房子呢?

我们计算了本次研究中所有潜客的居住地与所搜索房屋的距离,可以得到下图:
结果很明显:

1)50%以上搜房者搜索的房屋都在其现居住地的6km范围内;

2)25%的搜房者所搜索的房屋在其居住地的2.2km范围内;

3)而有17%的搜房者都是在搜索他们现居住地附近1km周边的房屋。

看来,在找房子这件事上,人们总是对熟悉的地方更感兴趣一点,区位的作用表露无遗。

5.人们都是在关注地段更好的房子吗?

俗话说,水往低处流,人往高处走。在房屋搜索行为中,人们是否更加偏好比现居住地的地段更好的房子呢?

为了回答这个问题,我们首先要对各个地段的“好坏”进行评价。我们采用的方法是,将上海市划分为7000多个1km*1km的正方形格子,根据每个格子中的人口、就业、商业、交通、医疗、教育、多样性等多个指标,给出了每个格子的综合价值得分(关于这一技术分析请参考旧文:如何在魔都开一家靠谱的馆子)。

接下来,我们就可以对搜房者现住地和其搜索房子所在地的地段价值进行比较,结果如下:
结果有些出乎意料之外:

1)在23万次搜索行为中,潜客们搜索更好的地段只占30%而已;

2)接近一半被搜索房屋的所处地段,其价值都不如这些潜客们的现居住地。

为什么这么多人都感兴趣那些更差的地段呢?

让我们把这些潜客单独筛选出来,并比较其搜房和住房情况,以地段差值做出下图:
上图中,偏蓝色的是“往低处走”型客户的现居住地,而偏红色的则是他们搜索的房子较多的区域。

这样一来,结果就一目了然了:

这类潜客多数都居住在内环以内,而他们搜索的则是更外围地区的房子。

由此看来,这其中的原因便很容易猜想了:

1)这些客户现租住在市中心,现阶段希望能够首次置业,那么自然会选择偏远地区的房子;

2)这些客户现居住在较好地段的小房子里,现在希望置换更大的房子,那么在预算有限的情况下,自然会搜索较差地段的大房子。

结论很明显:在房价不断攀升的魔都,大多数首次置业和改善置业的潜客都会在地段上都做出“人往低处走”(其实也就是人往郊区走)的选择。

6.哪些人的购房梦想更大呢?

生活在魔都,虽然会被高昂的房价逼着“人往低处走”,但人们永远预期未来,并且永远心怀购房梦想。

我们可以用数学的方式定义一个 “购房梦想指数”=搜索房屋的单价/现居住房屋的单价

那么,这个城市里的潜客们的购房梦想是怎么分布的呢?请看下图:
1)郊区潜客的“购房梦想指数”明显比市区要高,而更为偏远的金山和崇明也恰是梦想指数较高的两个区。毫无疑问,这两个地区的房价相较全市仍然很低,价格的落差给了当地居民更多的购房梦想。

2)住在静安、黄浦等地区的潜客们则表现出了较低“购房梦想指数”。这也很容易理解,住在房价接近全国顶点的他们,如果还怀抱着更大的购房梦的话,恐怕也只能去纽约、伦敦和香港实现了。

空间上的购房梦想差异显而易见,那么不同年龄的搜房者会有不同的表现吗?再请看下图:

很显然:

1)“购房梦想指数”较高的群体为15-20岁的年轻人,高达1.66。所关注的房价比自己居住的房价高出66%。

2)而20岁-25岁群体(也就是大学生和社会新人)则显得并不那么乐观,“购房梦想指数”直线下降到仅为1.04。

3)在45岁之前,人们的购房梦想值仍然总体保持在1以上,也就是说他们仍然在关注和搜索比现居住地单价更高的房子。

4)但在45岁之后,人们的购房梦想值开始继续下降到1以下,他们开始关注那些单价更低的住宅、开始为自己的退休生活筹划了。

作为读者的你,不妨自己来计算一下,你的“购房梦想指数”是多少呢?

欢迎加入本站公开兴趣群
商业智能与数据分析群
兴趣范围包括各种让数据产生价值的办法,实际应用案例分享与讨论,分析工具,ETL工具,数据仓库,数据挖掘工具,报表系统等全方位知识
QQ群:81035754

鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋

相关阅读

最新评论

热门频道

  • 大数据
  • 商业智能
  • 量化投资
  • 科学探索
  • 创业

即将开课

 

GMT+8, 2017-10-20 22:21 , Processed in 0.134432 second(s), 25 queries .